Kategori: Eşya Hukuku

 Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, Türk Medeni Kanunu 718 vd. maddeleri uyarınca tayin edilir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, doktrinde; taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı, taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı ve taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamı olarak sınıflandırılmaktadır.

 Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı, taşınmazın yeryüzü üzerindeki sınırlarını tayin eder. Bu kapsam, arazinin tapu planlarındaki yatay sınırlarıdır. Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı, mülkiyetin yeraltı ve yerüstü katmanlarıdır. Son olarak taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamı, bu yatay ve dikey çevre içerisinde bulunan malların mülkiyeti ile ilgilidir.

Taşınmaz Mülkiyeti Nedir?

 Taşınmaz mülkiyeti nedir sorusuna cevap verebilmek için öncelikle taşınmaz tanımı incelenmelidir. TMK taşınmaz tanımı, Medeni Kanunun “Eşya Hukuku” başlıklı dördüncü kitabının “Taşınmaz Mülkiyeti” başlıklı ikinci kısmında bulunmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti konusu hakkındaki madde 704 uyarınca, taşınmaz mülkiyeti konusu içerisinde şunlar mevcuttur:

“1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.“

 Bu madde, taşınmaz mülkiyet çeşitleri içerisinde bulunan mülkiyet unsurlarını sınırlı sayı (numerus clausus) yöntemi ile saymıştır. Dolayısıyla taşınmaz tanımı içerisinde, bu maddede sayılan taşınmaz mülkiyet çeşitleri bulunmaktadır. Bu sayılanlar, taşınmaz mülkiyeti konusu içerisindedir.

Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği Ve Kısıtlamaları

 Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, “taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları” başlıklı TMK m. 718 uyarınca belirlenir. Ancak m. 718, TMK taşınmaz tanımı (m. 704) aksine, yalnızca “arazi”den bahsetmiştir. Diğer taşınmaz mülkiyet türleri bu maddeler bakımından açıklanmamaktadır. Zaten diğer taşınmaz türleri, taşınmaz mülkiyetinin kapsamı açısından, arazi ile aynı şekilde değerlendirilemez. Zira tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kişisel irtifak hakkı niteliğindedirler ve taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı ya da taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı gibi tartışmalara tabi olamazlar. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler için ise taşınmaz mülkiyetinin kapsamı da, diğer husular da Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından belirlenmiştir.

 Bu nedenlerle, taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları hakkında hüküm bildiren TMK maddeleri, tüm taşınmaz mülkiyet çeşitleri açısından değil yalnızca arazi türündeki taşınmaz mülkiyeti açısından uygulama alanı bulacaktır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı

Taşınmaz mülkiyet çeşitler, taşınmaz tanımı bahsinde bahsedildiği üzere, taşınırlardan farklı bir niteliktedir. Taşınmazlar, taşınırlar gibi kolayca ayırt edilebilecek nitelikte değillerdir. Bu nedenle taşınmaz mülkiyetinin kapsamı konusunda incelenen arazilerin birbirlerinden ayırt edilebilmesi ve kapsamlarının belirlenebilmesi için doğal veya suni hudutlarla ayrılması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı da bu çerçevede ve TMK m. 719/1 uyarınca değerlendirilir.

 Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı, o taşınmaz sınırı -yani arazi- içerisinde kalan toprak yüzeyinin bütününü kapsar. TMK m. 719/1 uyarınca taşınmaz taşınmaz mülkiyeti sınırları tapu planları ve arz (toprak) üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Doğal olarak bu hüküm, yalnızca kadastrosu yapılmış taşınmaz açısından uygulanabilir. Zira tapu planının mevcudiyeti, kadastro işleminin tamamlanmış olmasına bağlıdır.

Tapulu Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı

 Medeni Kanunun 719. Maddesi uyarınca, kadastro işlemi tamamlanmış ve tapusu bulunan taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, idarece tanzim edilmiş bulunan planlara göre belirlenir. Ne var ki, taşınmaz mülkiyetinin kapsamı belirlenirken arazide, sınırı belirten işaret veya yapı konulmuş bulunmalıdır. Söz konusu bu işaretler doğal sınırlar (dereler, uçurum, dağ gibi) olabileceği gibi suni işaretler (çakılan kazıklar, sınır taşları gibi) de olabilir.

Sınırlarda Yanlışlık

 Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı belirlenirken bu planlar ve arazi sınırını belirten işaretlerin aynı doğrultuda olmaması durumunda plan uyarınca tespit edilen sınırlar geçerli sayılır (TMK m. 719/2). Ancak yine TMK m. 719/2 uyarınca, bu hüküm, heyelan bölgelesi olarak belirlenmiş bölgelerde uygulanmayacaktır. Şayet planlarda bulunan sınırlarda yanlışlık olduğu düşünülüyorsa yanlışk olduğunu düşünen malik, diğer ilgili kişilerin rızası ile bu planların düzeltilmesini sağlayabilir. İlgili kişilerin rızası yoksa, planlarda gösterilen sınırlarda yanlışlık olduğunu iddia eden ve bu yanlışlığın düzeltimesini isteyen malik, TMK m. 1025 uyarınca yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açabilir. Bu dava, diğer taşınmazın mülkiyeti kimin elindeyse ona ve onun mirasçılarına açılabilir meğer ki bu komşu arazinin mülkiyeti, plan yapıldıktan sonra el değiştirmiş ve yeni malik de iyi niyetli olsun. Bu durumda, TMK m. 1023 uyarınca resmi bir kayda dayanarak kazanılmış ayni hak korunacaktır.

Sınırları Belirsiz Olan Taşınmaz

 Taşınmazın sınırları belirsizse, malik, TMK m. 720 uyarınca yine ilgili kişilerden talep ederek, planın düzeltilmesi veya arz üzerine işaretler konulmasını talep edebilir. Komşu taşınmazın mülkiyeti kimin elindeyse, bu talep üzerine işbirliği yapma yükümlülüğü altındadır. Şayet komşu taşınmaz mülkiyeti elinde bulunduran malik işbirliğinden kaçınırsa, sınırların belirlenmesini talep eden malik söz konusu sınırın mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla tahdit davası açabilir.

Tapusuz Taşınmazın Mülkiyetinin Kapsamı

 Tapusuz taşınmaz mülkiyeti kapsamı hakkında Türk Medeni Kanununda açık veya örtülü bir hüküm yoktur. Böyle bir durumda Kadastro Kanununun ilgili hükümlerine gidilebilmektedir. Bu açıdan, kapsamı belirlenemeyen arazinin çevresinde kapsamı belli olan arazilerin bulunması gibi durumlar taşınmazın mülkiyeti ve kapsamı bakımından belirleyici olabilir. Şayet diğer arazilerin de tapusu yoksa, taşınmaz üzerindeki zilyetlik sahiplerinin anlaşmaları gerekir. Aksi takdirde bu sınırlar da tanıklar ve bilirkişi raporları gibi deliller marifetiyle mahkeme tarafından belirlenir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey Kapsamı

 Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı, taşınmaz mülkiyeti yani arazi yüzeyinden yukarıya ve aşağıya doğru olan yükseklik ve derinliğini ifade eder. Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı, TMK m. 718/1 uyarınca tayin edilir. Bu maddeye göre, taşınmaz mülkiyeti kapsamı, yarar olduğu ölçüde arazinin üstündeki hava ve altındaki toprak katmanlarını içerir. Yani taşınmaz mülkiyeti maliki, yararı bulunduğu ölçüde arazinin dikey kapsamı içerisinde tasarruf yetkisini haizdir.

 Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı malike aktif ve koruyucu yetki sağlar. Aktif yetki, malike, taşınmaz mülkiyetin kapsamı çerçevesinde (yani arazinin üzerinde ve altında) istediği inşaatı yapabilme ve kazı hakkını verir. Koruyucu yetki de, başka kişilerce bu kapsama yapılacak müdahaleyi men yetkisi verir. Bu kapsamda malik, arazinin altından geçen boruyu engelleyebileceği gibi, temas etmeksizin arazisinin üstünden geçen telin kaldırılmasını da talep edebilir. Tabii ki bu yetkiler, m. 718/1’de bahsedildiği üzere malikin kullanmakta yararının bulunduğu ölçüde söz konusu olacaktır. Bu eşik ise, malikin kullanım tarzı, kullanım amacı gibi kriterlerin yanı sıra diğer hukuki mevzuat, teknik husular ve en önemlisi de dürüstlük kuralı uyarınca tayin edilecektir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı

 Taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamı, taşınmaz mülkiyetin kapsamı içerisinde bulunan mallardan hangilerinin bu kapsamda olacağıyla ilgilidir. Bir malın, taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamı içerisinde olabilmesi için öncelikle o mülkiyetin yatay ve dikey olarak kapsamında olması gerekir. Bu kriterlerce taşınmaz mülkiyeti kapsamı içerisinde bulunan mallar, o arazinin mülkiyetine tabiyse taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamı içerisindedirler.

 TMK m. 684 uyarınca arazinin bütünleyici parçası niteliğindeki mallar, o arazinin mülkiyetine tabidir. Bunun yanı sıra TMK m. 718 uyarınca yapılar, bitkiler ve kaynaklar da taşınmaz mülkiyetinin kapsamı içerisindedir.

Yapılar

 TMK m. 718/2 uyarınca yapılar, yani o arazide inşa edilmiş olanlar taşınmaz mülkiyetin kapsamı içerisindedir. Taşınmaz mülkiyeti üzerindeki yapı kavramının neleri kapsadığı bu maddede belirtilmemiştir. Bu nedenle “yapı” teriminden ne anlaşılacağı TMK m. 728 hükmünden çıkartılacaktır. TMK m. 728 uyarınca arazi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka vb. hafif yapılar, yapıların malikine aittir. Ayrıca bu yapılar, taşınır mal hükümlerine tabidir. Bu nedenle, bu tanıma uyan hafif ve sürekli olması amaçlanmayan yapılar taşınır mal hükümlerine tabi olacak ve her halde inşa edenin mülkiyeti altında olacaktır. Bu yapılar, arazinin yani taşınmaz mülkiyetin kapsamı içerisinde kabul edilmemektedir.

 Ayrıca yapı kavramı, bina kavramından daha geniş ve onu da içerisine alan bir kavramdır. Bina kavramı ise İmar Kanunu m.5’te tanımlanmış, yapıdan daha dar bir kavramdır. İmar Kanunu’nun ilgili maddesi kapsamına girmeyen yapılar, İmar Kanunu anlamında “bina” sayılmayacak ancak TMK uyarınca “yapı” niteliğinde olacaktır.

 Medeni Kanun’un ilgili maddeleri bir arada incelendiğinde: insan eliyle inşa edilmiş olan, süreklilik arz edecek şekilde toprak ile temas halinde olan ve arazinin bütünleyici parçası haline gelmiş olan yapılar, taşınmaz mülkiyetin kapsamı içerisinde olacaktır. Bu yapılar üzerinde yapılan değişiklikler de, yapının taşınmaz mülkiyeti kapsamı içerisinde olup olmaması bakımından bir değişiklik yaratmayacaktır.

Hukuka Uygun Yapılar

 Hukuka uygun olarak arazi üzerine inşa edilmiş yapılar, arazi malikin kendi malzemeleri ile kendi mülkiyeti üzerine inşa ettiği yapılar veya sözleşme gibi bir haklı sebebe dayanarak inşa edilen yapılardır. Bu tür durumlarda taraflar, haklı sebep teşkil eden hukuki ilişki uyarınca kendi aralarında birtakım hak ve borçlara sahip olacaklardır.

Haksız (Hukuka Uygun Olmayan) Yapılar

 Bir kişinin, hukuka uygun bir ilişki bulunmaksızın başkasının malzemesiyle kendi arazisi üzerine, kendi malzemesiyle başkasının arazisine veya başkasının malzemesiyle başkasının arazisine yapı inşa etmesi hallerinde haksız yapı meydana gelir. Geçerli ve hukuka uygun bir ilişki bulunmaması, herhangi bir hukuki ilişkinin olmaması şeklinde meydana gelebileceği gibi hukuki ilişkinin herhangi bir sebeple geçersiz olması (iradesizlik, sakatlık vb.) gibi bir nedenle de meydana gelebilir. Yine pay sahibi maliklerden birinin diğer paydaşların rızası olmaksızın inşa ettiği yapılar hakkında da haksız yapı hükümleri uygulanır.

 Arazi malikinin, başkasının malzemesiyle kendi arazi üzerine bir yapı inşa etmesi halinde TMK m.684 uyarınca bu yapı, arazinin bütünleyici parçası olacaktır. Malzeme sahibinin, başkasının arazisi üzerinde inşa ettiği yapı da arazi malikinin mülkiyetine tabi olacaktır. TMK m. 722-724 hükümleri, haksız yapının hukuki sonuçlarını düzenlemiştir.

Arazi Malikinin Başkasının Malzemesiyle İnşa Ettiği Yapı

 Bu durumda, arazi maliki TMK m. 684 uyarınca bütünleyici parça olan yapının ve dolayısıyla malzemelerin de maliki olacaktır. Bunun sonucunda arazi maliki ve malzemelerin malikinin kanundan kaynaklı bazı hakları olacaktır.

a. Malzeme sökülüp malzeme sahibine verilmesi: Malzeme sahibi, malzemenin sökülerek kendisine iadesini isteyebilir. TMK m. 722/2 uyarınca malzeme maliki, malzeminin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, giderler yapıyı inşa eden arazi malikine ait olacak şekilde malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Aşırı zarar kavramının kapsamı hakkında doktrinde farklı fikirler mevcuttur. Yargıtay da konu hakkında somut olayın şartlarına göre çeşitli ölçütler belirlemiştir. Bu şartlardan biri somut olayda mevcut değilse malzemenin sökülmesi talep edilemez.

b. Malzeme sahibinin tazminat talebi: Malzemenin sökülmesi, şartların mevcut olmaması nedeniyle talep edilemiyor veya talep reddedilmişse, malzeme sahibi, tazminat talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, TMK m. 723’te belirtilmiştir. Bu durumda tazminat, arazi malikinin iyiniyetinin varlığına göre belirlenecektir. Arazi malikinin iyiniyetli olması durumunda TMK m. 723/1 uyarınca ödemekle yükümlü olduğu tazminat “uygun bir tazminat”tır. Tazminatın tam mikatı, hakim tarafından somut olayın gerekliliklerine uygun bir şekilde belirlenecektir.

 Arazi malikinin iyi niyetli olmaması halindeyse, arazi maliki, malzeme malikinin tüm zararını kaşılamakla yükümlü olabilecektir. Bu husus da TMK m. 723/2’de belirtilmiştir. Yine buradaki tazminat miktarı da hakim tarafından somut olay değerlendirilerek belirlenecektir.

c. Arazi mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi talebi: TMK m. 724’de belirtilmiştir. Bu hükme göre yapının değeri açık bir şekilde arazinin değerinden fazla olmalıdır. Bu şart sağlanıyorsa arazinin ve yapının mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi talebinde bulunulabilir.

Malzeme Sahibinin Başkasının Arazisinde İnşa Ettiği Yapı

a. Malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı: TMK m. 722/3 uyarınca arazi maliki, malzemenin sökülmesini talep edebilir. Bunun talep edilebilmesi için malzemenin sökülme masraflarının aşırı olmaması ve yapının, arazi malikin rızası olmaksızın yapılmış olması gerekir. Ayrıca malzemenin sökülmesinin masraflarını da malzeme sahibi üstlenecektir.

b. Malzeme sahibinin tazminat talebi: Malzemenin sökülmesinin talep edilmemiş veya talep edilip de kabul edilmemiş olması halinde malzeme sahibi, arazi malikinden tazminat talep etme hakkına sahip olacaktır. Tazminat miktarı belirlenirken malzeme sahibinin iyi niyetli olup olmamasına da bakılacaktır. Malzeme sahibinin iyi niyeti söz konusuysa kendisine uygun bir tazminat verilecektir (TMK m. 723/1). Malzeme sahibinin iyi niyetli olmaması halindeyse kendisine verilecek tazminat malzemenin en az değerini geçmeyebilir (TMK m. 723/3). Her iki halde de hakimin takdir yetkisi söz konusudur.

c. Arazi mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi talebi: Bu durumda TMK m. 724 hükmü uygulanır. Bu hükme göre iyi niyetli olan malzeme sahibi veya arazi maliki adil bir bedel karşılığı, arazinin bir kısmının veya tamamının malzeme sahibine geçirilmesini talep edebilir. Bunun talep edilebilmesi için yapının değerinin, arazinin değerinden açık bir şekilde fazla olması gereklidir.

Üçüncü Kişinin Başkasının Malzemesiyle Başkasının Arazisinde İnşa Ettiği Yapı

 Bu halde, TMK m. 684 uyarınca yapı, arazinin bütünleyici parçası niteliğindedir ve taşınmazın mülkiyeti kapsamındadır. Dolayısıyla arazi maliki, TMK m. 722/1 uyarınca bu yapının da maliki olur. Ancak TMK m. 722 ve devamında, tarafların karşılıklı talep ve hakları belirtilmemiştir. Bu nedenle böyle bir durumda TMK m. 722 vd. kıyasen uygulama alanı bulacak ve Borçlar Kanunu hükümlerinden de faydalanılacaktır.

 Bu kapsamda arazi maliki: yapı, rızası olmaksızın yapıldıysa ve sökülmesi aşırı masrafa yol açmayacaksa malzemenin sökülmesini talep edebilir. Bu durumda yapılacak olan giderler, yapıyı inşa edenin üzerinde kalacaktır. Yapının sökülemediği hallerdeyse arazi maliki, uğradığı bir zarar varsa bu zararı vekaletsiz iş görme veya haksız fiil hükümleri uyarınca yapıp yapandan talep edebilir.

 Malzeme sahibi de, yapı arazi malikinin rızasıyla yapılmış ve sökülmesi aşırı zarar sebep olmayacaksa sökülmesini talep edebilir. Malzemenin sökülmesi talebinde bulunulamıyorsa ve yapı, arazi malikinin rızasıyla yapılmışsa, malzeme sahibi, TMK m. 723, 724’te belirtilen talep haklarına sahiptir. Yapı, arazi malikin rızası olmaksızın yapılmışsa da malzeme maliki sebepsiz zenginleşme hükümlerine gidebilir. Malzeme maliki aynı zamanda inşaatı yapana karşı da haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep haklarına sahiptir.

 Yapıyı inşa eden ise arazi malikine karşı ileri sürebileceği haklara sahip olabilir. Yapı, arazi malikin rızasıyla yapılmışsa inşa eden, vekalet hükümlerine dayanabilir. Şayet arazi malikin rızası söz konusu değilse inşa eden, vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanabilecektir.

Bitkiler

 TMK m. 718/2 uyarınca, aşınmaz mülkiyeti kapsamı maddi olarak bitkileri de içine almaktadır. Bitkiler, yapıların aksine TMK m. 684’de belirtilen kriterlere uygun olmasa dahi m.718/2 hükmü uyarınca o arazi mülkiyetine dahildir. Bu husus hem doktrinde hem de Yargıtay içtihatlarında belirtilmiştir.

 Aynı yapılarda olduğu gibi TMK m. 718/2, bitkiler için de ancak bitkinin taşınır nitelikte olmaması halinde uygulama alanı bulacaktır. Taşınır bitki, kalıcı olma amacı güdülmeksizin dikilen fidanlardır. Şayet bitki taşınır hükmündeyse, arazinin mülkiyetine tabi değildir ve dikimden önceki malik dikimden sonra da malik olarak kalır (TMK m. 728).

 Başkasına ait bitki, başkasının mülkiyetindeki bir araziye dikildiği takdirde TMK m. 718/2 uyarınca bu arazinin mülkiyetine tabi olur. Bu durumda TMK m. 729 uyarınca, m. 722-724’de belirtilen haksız yapı ve m. 728’de belirtilen taşınır yapılara ilişkin hükümler uygulanır.

Kaynaklar

 TMK m. 718/2 uyarınca arazideki kaynaklar da taşınmazın mülkiyeti dahilindedir. Kaynak ve yeraltı sularını düzenleyen TMK m. 756 da bu prensibi tekrarlamıştır. Bu maddeye göre kaynaklar, bulundukları arazinin bütünleyici parçalarıdır ve arazinin mülkiyetine tabidir. Bunların mülkiyeti ancak bulundukları arazinin mülkiyetinin kazanılmasıyla elde edilebilir. Kaynak kavramı ve kapsamı herhangi bir kanunda tanımlanmamıştır. Kaynak kavramıyla ilgili doktrinde farklı tanımlamalar yapılmaktadır.

 Yeraltı suyunun kendiliğinden yeryüzüne çıktığı nokta, kaynak noktasıdır. Kaynak noktası hangi arazinin sınırları içerisindeyse kaynak da o arazinin mülkiyetine tabidir. Ancak, bu noktadan çıktıktan sonra akar su halini alan sular genel su niteliğinde olacağından bunlar özel mülkiyete tabi olamazlar. Ayrıca kaynağın, miktarı arazi sınırlarını aşan bir su olması veya kaynak noktasının özel mülke tabi olmayan bir arazide bulunması hallerinde de bu su genel su niteliğinde olacağından TMK m. 718 kapsamında olamayacaktır.

 Doğal kaynaklar arazi mülkiyetine tabi olduğu için, arazi maliki bunlar üzerinde dilediğinde tasarrufta bulunabilir. Ancak TMK m. 760 ve 761 uyarınca, arazi maliki, kimi durumlarda kaynağından başkalarının yararlanmasına katlanmak durumunda kalabilir.